Salg, fremleje og lån
- Kan man komme på venteliste til en lejlighed?
- Hvad gør jeg når jeg skal sælge min lejlighed?
- Hvordan beregner jeg min andels værdi?
- Hvilke regler gælder for at fremleje min lejlighed?
- Kan andelsboligforeningen kautionere for mine lån?
- Kan andelsboligforeningen formidle kreditforeningslån?
Ombygning, vedligeholdelse m.m.
- Hvem skal jeg spørge hvis jeg vil bygge om?
- Hvad har jeg selv ansvaret for at vedligeholde?
- Hvilke håndværkere benytter vi i foreningen?
- Hvilke byggetekniske rådgivere benytter vi?
- Hvad er farvekoden for vores grønne farve til døre og altaner?
- Hvad er farvekoderne på vores hovedtrapper?
- Hvad er proceduren for at indhente tilbud på vedligeholdelse?
- Hvordan får jeg et nyt navneskilt til min postkasse?
- Hvem kontakter jeg omkring kabel-tv og internet?
Arbejdsweekender
- Hvor lang er en arbejdsdag?
- Hvor ofte skal man deltage for at undgå en afgift?
- Kan man arbejde ekstra et år og ‘spare op’ til næste år?
- Hvad hvis man lige er flyttet ind?
- Tæller 2 personer fra en lejlighed dobbelt?
- Tæller børn med?
- Kan man i stedet udføre en opgave før eller efter arbejdsweekenden?
- Er pensionister fritaget for at deltage?
1. Kan man komme på venteliste til en lejlighed?
Desværre ikke, foreningen har nemlig ikke en venteliste. Principperne for køb og salg af lejlgheder findes i vedtægterne § 13-16 og går kort fortalt ud på at børn og familie står først i køen, dernæst de andre beboere i foreningen og til sidst hvem som sælgerne i øvrigt måtte ønske at sælge til.
2. Hvad gør jeg når jeg skal sælge min lejlighed?
Du henvender dig til bestyrelsen og giver besked om at du gerne vil sælge. Derefter sætter vi den procedure i gang som står beskrevet i vedtægternes § 13-16, og din lejlighed vil blive vurderet af vores faste vurderingsmand så vi kan fastslå hvad salgsprisen skal være, og om der er noget der skal gøres ved lejligheden før den kan sælges. Se i øvrigt denne beskrivelse af ekspeditionsgangen ved salg.
3. Hvordan beregner jeg min andels værdi?
Værdien af andelen finder du ved at gange andelskronen med andelens oprindelige værdi. Dertil lægger du værdien af forbedringerne i lejligheden.
Andelens oprindelige værdi finder du på andelsbeviset, og den gældende andelskrone findes altid i referatet fra seneste generalforsamling.
Værdien af forbedringerne er lidt mere kompliceret. De bliver værdisat til hvad det har kostet at udføre dem, men nedskrevet over tid efter de retningslinjer som Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, har givet. Det er foreningens rådgivende arkitekt der ved en gennemgang af lejligheden fastsætter værdien.
Hvis der er altan ved lejligheden, skal du i øvrigt være opmærksom på tillægget til vedtægterne om altaner.
4. Hvilke regler gælder for at fremleje min lejlighed?
Reglerne er beskrevet i vedtægternes § 11, men kort fortalt kan du maksimalt fremleje i samlet set 12 måneder inden for en periode af 3 år, og under særlige omstændigheder kan du få lov til at fremleje i samlet set 24 måneder inden for 3 år. NB! Der er ikke frit spil mht. selv at fastsætte lejens størrelse, da det er et lovreguleret område.
Bestyrelsen skal se et papir på fremlejen, og du kan benytte foreningens standard-fremlejekontrakt til formålet.
5. Kan andelsboligforeningen kautionere for mine lån?
Tidligere (før 2005) sagde loven at at andelsboligforeninger skulle tilbyde at kautionere for lån i andelens værdi. Sådan er det ikke længere, men i vores forening har vi tidligere tilbudt at kautionere for 10-årige lån på op til ca. 80% af andelens værdi. Det gør vi ikke længere, men hvordan tidligere kautioner og garantier håndteres, er nærmere beskrevet i vedtægternes § 16.
6. Kan andelsboligforeningen formidle kreditforeningslån?
Nej, bestyrelsen har indtil videre besluttet at det ikke en ordning som foreningen tilbyder.
Ideen med ordningen er at foreningen kan tage billige lån og derefter låne dem videre ud til andelshaverne. Det er naturligvis en fordel at kunne tage billige lån på den måde, men det giver foreningen en hel del afledte problemer:
- I praksis skal foreningen foretage kreditvurdering af medlemmerne – hvilket bestyrelsen som regel ikke er uddannede til, og det kan også sætte alle i ret ubehagelige situationer, dels mht. selve vurderingen og ikke mindst hvis låntagerne kommer i omstændigheder hvor de ikke kan betale tilbage.
- Ordningen er administrativt krævende fordi der skal tinglyses pantebreve i hver enkelt lejlighed, hvilket både giver ekstra arbejde og ekstra udgifter (og risiko for endnu større udgifter hvis der kommer rod i administrationen!)
- Foreningens muligheder for selv at optage yderligere lån til fx renoveringsarbejder bliver dårligere eftersom friværdien formindskes i takt med at den ‘spises’ af andelshavernes individuelle lån.
Alt i alt mener bestyrelsen (og i øvrigt også Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF) altså at det er en dårlig idé at benytte sig af ordningen. Ja, ABF mener sågår at det kan sætte foreningens liv på spil.
Ombygning og vedligeholdelse
1. Hvem skal jeg spørge hvis jeg vil bygge om?
Start med at henvende dig til bestyrelsen, der vil vurdere sagen. Finder bestyrelsen det nødvendigt at foreningens rådgivende arkitekt vurderer planerne, skal du efterfølgende indsende dennes skriftlige godkendelse af planerne. Endvidere kan det, afhængigt af planerne, være nødvendigt at søge byggetilladelse hos kommunen. Byggetilladelsen skal ligeledes sendes til bestyrelsen før forandringen påbegyndes. I øvrigt henvises til § 10 i foreningens vedtægter omhandlende forandringer.
Vigtigt angående VVS:
Det anbefales at brugsvandsinstallationer i lejligheder og koblingsledninger holdes i samme materiale, da sammensætningen af forskellige metaller kan medføre galvaniske korrosioner, hvilket kan nedsætte rørenes levetid betragteligt. Sammensættes metaller anbefales det at der monteres en rødgods fittings imellem metallerne. Ved pexrør anbefales det ligeledes at der monteres fordeler af rødgods og støttebøsninger uden messing, men med rødgods. Det anbefales indskærpet overfor foreningens beboere.
2. Hvad har jeg selv ansvaret for at vedligeholde?
Dine forpligtelser i forbindelse med vedligeholdelse er beskrevet i vedtægternes § 9. Kort fortalt står du selv for vedligeholdelsen af din lejlighed og skal selv betale for udskiftninger og fornyelser m.v. – med undtagelse af når det gælder gulve, vinduer og udvendige døre.
3. Hvilke håndværkere benytter vi i foreningen?
Foreningen har to VVS-firmaer tilknyttet, som beboerne kan vælge at benytte sig af:
Jagtvejens VVS, Jagtvej 167, Tlf. 39 20 30 83, post@jagtvejens-vvs.dk
NK Holm, Grønnevej 48, Virum, Tlf. 75 25 90 00, ch@nkholmvvs.dk
Mht. tømrere, elektrikere, glarmestre m.v. er beboerne heller ikke forpligtet til at benytte sig af et bestemt firma. Men vores fast tilknyttede håndværkere er i øvrigt:
Elektrikere
Lyskilden, Østerbrogade 50, 2100 Kbh Ø, Tlf. 3538 5263, Fax 3542 7879
C.O. Olver El-anlæg A/S, Dr. Olgasvej 31, 2000 Frb, Tlf. 3810 3400, coolver@mail.tele.dk
Tømrer
Ammitzbøll & Søn, Willemoesgade 40, 2100 Kbh Ø, 2814 5050, info@ammitzbollogson.dk
Glarmester
Kim Andersen A/S, Randersgade 2-4, 2100 Kbh Ø, Tlf. 3538 0712
Låsesmed
Tidens Låse (har døgnvagt),Tlf. 3879 7979.
4. Hvilke byggetekniske rådgivere benytter vi?
Vores bygningsrådgiver er pr. 2023 Omni Bygningsrådgivning, og vi bruger CERA til vurderinger i forbindelse med salg af lejligheder. Som rådgivende ingeniørfirma har vi Bang & Beenfeldt A/S. Alle tre firmaer kontaktes bedst gennem bestyrelsen.
5. Hvad er farvekoden for vores grønne farve til døre og altaner?
Det er den såkaldte ‘vogngrøn’ som dog findes i flere forskellige varianter. Du kan se en mærkat med de nøjagtige farvekoder fra Flügger her.
6. Hvad er farvekoderne på vores hovedtrapper?
Lofter : Lys Råhvid – glans 1 – Dyrup
Overvægge : NCS 1500 N – glans 25 – Dyrup
Undervægge : NCS 3502 – Y glans 25 – Dyrup
Karme, vanger, stødtrin m.m.: NCS 3502 – Y glans 50 – Dyrup
Balustre: NCS 1000 N – glans 50 – Dyrup
7. Hvad er proceduren for at indhente tilbud på vedligeholdelse?
Bestyrelsen sørger for at der bliver indhentet tilbud på den almindelige fælles vedligeholdelse af huset, dvs. de opgaver som ikke vurderes at være så omfattende at de skal tages op på en generalforsamling. I den forbindelse indhentes der mindst to tilbud hvis det første overstiger 10.000 kr.
8. Hvordan får jeg et nyt navneskilt til min postkasse?
Det nemmeste er at udfylde denne skabelon i Excel-format, printe den ud og sætte den i selv.
9. Hvem kontakter jeg omkring kabel-tv og internet?
Kontakt til vores leverandør Andels.net er deres support på tlf. 3692 6232, mandag-torsdag fra kl.10:00-18:00, fredag fra kl.10:00-17:30, samt lørdag kl. 10:00 – 14:00.
Spørgsmål til support sendes til Bob Shivers på support@andels.net. Hvis man har spørgsmål til bogholderiet, sendes en mail til Henrik på hs@andels.net. Generelle spørgsmål kan rettes til info@andels.net.
Arbejdsweekender
1. Hvor lang er en arbejdsdag?
Arbejdsdagene starter kl. 10 og varer ikke længere end til kl. 16. Det sker dog at de ansvarlige fra bestyrelsen beslutter at dagens arbejde afsluttes tidligere.
Hvis man er nødt til at gå tidligere end de andre deltagere, må man som udgangspunkt være indstillet på kun at blive godskrevet for en halv arbejdsdag. For at minimere arbejdet for bestyrelsen opfordres man til at lægge sin deltagelse på dage hvor man kan deltage indtil kl. 16.
2. Hvor ofte skal man deltage for at undgå en afgift?
Beboere fra en lejlighed skal deltage to gange i samme kalenderår, altså to hele arbejdsdage ud af de fire mulige. Det kan enten være to dage på én arbejdsweekend eller én dag i hver af de to arbejdsweekender. Deltager en lejlighed kun én dag på et kalenderår, koster det en afgift på 1.000 kr., og deltager en lejlighed slet ikke, koster det en afgift på 2.000 kr.
3. Kan man arbejde ekstra et år og ‘spare op’ til næste år?
Nej, det bliver for besværligt at holde styr på. Det opgøres én gang pr. kalenderår.
4. Hvad hvis man lige er flyttet ind?
Er man flyttet ind efter forårets arbejdsweekend, er det tilstrækkeligt at deltage én dag i efteråret.
5. Tæller 2 personer fra en lejlighed dobbelt?
Nej, dels er det besværligt at holde styr på, og dels vil vi hellere se at alle fordeler sig, da arbejdsweekenden også er et socialt arrangement.
6. Tæller børn med?
Børn under 15 år tæller ikke med.
7. Kan man i stedet udføre en opgave før eller efter arbejdsweekenden?
Nej, det er for vanskeligt at styre, og bestyrelsen ønsker heller ikke at skulle kontrollere om arbejdet er gjort.
8. Er pensionister fritaget for at deltage?
Nej, generalforsamlingen har besluttet, at alle skal deltage, om end der naturligvis bliver taget hensyn til hvilke typer opgaver man kan sættes til. Bestyrelsen kan også i visse tilfælde vælge helt at fritage folk af helbredsgrunde.